Vývoj realitného trhu za posledných päť rokov rozbehol stavebnú činnosť nielen v oblasti bytov, ale aj v oblasti rodinných domov. Nové štvrte, ktoré vznikajú najmä v okolí väčších miest poskytujú klientom komfort a súkromie za cenu bytu, čo prirodzene láka mnohých klientov. Aký je rozdiel medzi kúpou skolaudovaného rodinného domu a rozostavaného, na čo si dávať pozor a aké informácie preverovať vám zodpoviem v tomto blogu.

Rodinný dom nemusí byť nutne rodinný dom

Pri kúpe domu odporúčam preveriť listy vlastníctiev. Pri domoch, ktoré už sú zapísané na liste vlastníctva je možné overiť týmto spôsobom ich skutočné využitie. Identifikáciu kupovanej nehnuteľnosti máte vždy uvedenú v rezervačnej zmluve (prípadne v Zmluve o budúcej kúpnej zmluve, či kúpnej zmluve). Overiť si všetky potrebné informácie viete cez stránku, ktorá poskytuje informácie v súčinnosti s katastrom nehnuteľností ( www.katasterportal.sk/kapor ), prípadne cez stránku (https://zbgis.skgeodesy.sk/) . Rozdiel medzi rodinným domom a rekreačným objektom (rekreačnou chatou, prípadne stavbou určenou na šport a rekreáciu) je najmä vo výške financovania a splatnosti hypotekárneho úveru. Mnohé banky financujú kúpu rekreačnej chaty, prípadne rekreačného domu iba s lehotou splatnosti úveru do 8 rokov. Aktuálne vedia Tatra banka, ČSOB banka, Slovenská sporiteľňa a Poštová banka financovať kúpu rekreačného objektu s 30r splatnosťou. Má to však svoje háčiky.

Slovenská sporiteľňa – štandardne financuje kúpu rekreačnej chaty do výšky 60% z jej hodnoty. Vyššie % financovania je možné dosiahnuť iba výnimkou. Rekreačný objekt je posudzovaný individuálne.

Poštová banka - štandardne financuje kúpu rekreačnej chaty do výšky 50% z jej hodnoty. Vyššie % financovania je možné dosiahnuť iba výnimkou. Rekreačný objekt je posudzovaný individuálne.

Tatra banka – štandardne financuje kúpu rekreačnej chaty do výšky 80% z jej hodnoty. Rekreačný objekt je posudzovaný individuálne.

ČSOB banka - štandardne financuje kúpu rekreačnej chaty do výšky 80% z jej hodnoty. Rekreačný objekt je posudzovaný individuálne.

Pokiaľ plánujete kúpiť rodinný dom, ktorý ešte nie je zapísaný na liste vlastníctva, je možné overiť spôsob využitia stavby prostredníctvom stavebného povolenia. Odporúčam požiadať o predloženie stavebného povolenia ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy k nehnuteľnosti.

Kúpa skolaudovaného domu výhodou? Áno.

Rozdiel medzi kúpou rozostavaného rodinného domu a skolaudovaného je najmä v spôsobe financovania. Banky nerady financujú kúpu rozostavaných objektov (s výnimkou developerských projektov) a drobní stavitelia zas častokrát nemajú dostatok financií, aby utiahli stavbu rodinného domu z vlastných prostriedkov. Pokiaľ chce predávajúci predať nehnuteľnosť až po kolaudácii, ale k stavbe potrebuje staviteľ peniaze od klientov, tí si na tento účel nemôžu zobrať hypotéku. Problém je v samotnom názve účelu úveru - nadobudnutie. Predávajúci nechce predať skôr, ako po kolaudácii, no banka nechce financovať stavbu nehnuteľnosti, ktorú klienti nenadobudnú do vlastníctva v čase rozčerpávania úveru. Výnimku tvorí VÚB banka, ktorá vie zafinancovať výstavbu takejto nehnuteľnosti, no budete sa musieť stať majiteľmi do 6 mesiacov od čerpania úveru. Lehotu je možné ešte predĺžiť, no je nutné o to banku požiadať.

Stavba rodinného domu cez postupné financovanie

Pri výstavbe rodinného domu odporúčam, aby ste mali aspoň 20% z odhadovanej ceny projektu v hotovosti. Pokiaľ ste nečerpali úver na kúpu pozemku, viete pre potreby prvej fázy výstavby využiť aj samotný pozemok. Stavebný pozemok je totiž možné použiť, pre potreby brania úveru, ako zabezpečenie. Po čerpaní prvej časti hypotéky sa zohľadní hodnota nehnuteľnosti aj s prihliadnutím na hodnotu pozemku.

Postupné financovanie zo strany banky je naviazané na prírastkovú hodnotu nehnuteľnosti. Tú dokladujete najčastejšie fotkami a popisom stavebných prác, ktoré ste na stavbe zrealizovali. Banka uvádza v úverovej zmluve požadovanú úroveň prírastkovej hodnoty pre pustenie ďalšej časti ( tranže ) úveru, prípadne požaduje určitý súpis stavebných prác, ktoré musia byť ukončené, aby mohla byť ďalšia časť úveru vyčerpaná. A práve v prírastkovej hodnote je najväčší problém. Banky nezohľadňujú v prírastkovej hodnote nadštandardné materiály, či použité technológie. Môže tak nastať situácia, že peniaze z hypotéky síce použijete na zvýšenie hodnoty domu, no nezvýšite ju na úroveň požadovanú bankou. Pokiaľ by ste nemali dostatočnú finančnú rezervu, mohli by ste sa dostať do problémov.

Riešením je stavba rodinného domu cez stavebníkov, ktorí sú schopní stavbu postaviť s využitím vlastných zdrojov aspoň do štádia hrubej stavby. Tým sa vyhnete postupnému financovaniu a mnohým problémom.

Druhým riešením je založenie inej nehnuteľnosti pre účely stavby rodinného domu. Čerpanie úveru síce môže byť postupné, no vo väčšine prípadov je možné schvaľovať úver s jednorázovým čerpaním peňazí.

Na čo si dávať pozor pri kúpe/stavbe

V tejto časti sa pokúsim zosumarizovať to najpodstatnejšie pri kúpe, resp. stavbe domu:

• Pokiaľ kupujete dom, preverte si prístupovú cestu. Banky nefinancujú rodinné domy s problematickou prístupovou cestou.
• Pokiaľ staviate dom, preverte si, čo môžete stavať na pozemku.
• Staviate dom a nemáte vlastné zdroje ani inú nehnuteľnosť? Kúpte si radšej byt alebo skolaudovaný dom.
• Pokiaľ kupujete rodinný dom, preverte si, či sa nejedná o rekreačný objekt. Z fotiek rozdiel nespoznáte, žiadajte stavebné alebo kolaudačné rozhodnutie.

Financovanie stavby rodinného domu patrí medzi najkomplikovanejšie hypotekárne úvery. Je dobré mať po boku schopného hypotekárneho špecialistu, ktorý na problémy upozorní predtým, než stihnú byť problémami.

‍